मुंबई: मुंबई मेट्रोपॉलिटन रीजन (MMR) यानी मुंबई महानगर, जिसे देश की आर्थिक राजधानी कहा जाता है, देश का सबसे बड़ा हाउसिंग मार्केट (Housing Market) भी है। वर्ष 2023 की तीसरी तिमाही (जुलाई-सितंबर) के दौरान मुंबई महानगर में 46% की तेज वृद्धि के साथ सबसे ज्यादा 38,500 घरों की बिक्री हुई और इस साल अब तक विगत 9 महीनों के दौरान लगभग 1,10,000 घरों की बिक्री दर्ज हो चुकी है। पूरे साल का आंकड़ा 1.50 लाख तक पहुंचने की उम्मीद जताई जा रही है। देश के आर्थिक विकास और शेयर बाजार में तेजी का सीधा असर रियल एस्टेट (Real Estate) पर पड़ता है। चाइनीज महामारी कोविड का तगड़ा झटका झेलने के बाद भारतीय अर्थव्यवस्था (Indian Economy) की रफ्तार तेज हो चली है। दुनिया के बड़े देशों में मंदी के बावजूद भारत की ग्रोथ तेज हो रही है। तभी शेयर बाजार नई ऊंचाइयों पर पहुंच रहा है और अर्थव्यवस्था एवं शेयर बाजार (Stock Market) में तेजी के संग हाउसिंग मार्केट भी जोर पकड़ रहा है। मुंबई महानगर के हाउसिंग मार्केट में बढ़ती मांग और बढ़ती भवन निर्माण लागत के कारण आवास कीमतें भी बढ़ रही हैं। पिछले दो वर्षों के दौरान हाउसिंग कीमतों (Housing Prices) में उतार-चढ़ाव के साथ औसतन 5% से लेकर 20% तक की तेजी दर्ज हुई है।
ठाणे सिटी, मीरा-भायंदर, वसई-विरार में सबसे ज्यादा तेजी
एमएमआर में सबसे ज्यादा तेजी ठाणे सिटी, मीरा-भायंदर और वसई-विरार में आई है। मेट्रो रेल का बढ़ता नेटवर्क इसका एक बड़ा कारण है। उद्योग संस्था क्रेडाई-एमसीएचआई (CREDAI-MCHI) के आंकड़ों के मुताबिक, इन इलाकों में विगत दो वर्षों के दौरान 17% से लेकर 20% की तेजी आई है। ठाणे सिटी में दो साल पहले घरों की औसत कीमत 14,510 रुपए प्रति वर्ग फीट थी, जो अब बढ़कर 17,500 रुपए हो गयी है। जबकि मीरा-भायंदर में 11,000 रुपए से बढ़कर 13,200 रुपए हो गयी है। इसी तरह बढ़ती मांग के कारण वसई-विरार में औसत कीमत 7,160 रुपए से बढ़कर 8,400 रुपए हो गयी है। कल्याण-डोंबिवली में भी बिक्री बढ़ रही है और कई प्रोजेक्ट लॉन्च हो रहे हैं। यहां कीमतों में 15% तक की तेजी आई है और औसत कीमत 7,800 रुपए से बढ़कर 8,950 रुपए हो गयी है। मुंबई के पूर्वी और पश्चिम उपनगरों में भी कीमतें करीब 14% तक बढ़ गयी हैं।
सबसे कम वृद्धि पनवेल, पालघर, बदलापुर, अंबरनाथ में
हालांकि एमएमआर के कई इलाकों में कीमतों में ज्यादा वृद्धि नहीं हुई है। इनमें पनवेल, बदलापुर-अंबरनाथ, भिवंडी, पालघर और ग्रेटर ठाणे यानी ठाणे के ग्रामीण इलाके, जहां विगत दो वर्षों के दौरान केवल 3% से लेकर 7% की हल्की तेजी आई है। इसका एक कारण यहां मांग से अधिक आपूर्ति होना है। इन इलाकों में तैयार घरों की संख्या काफी बढ़ी है।
प्रीमियम घरों की मांग अधिक: कमल खेतान
सनटेक रियल्टी लिमिटेड (Sunteck Realty Ltd) के अध्यक्ष व प्रबंध निदेशक कमल खेतान (Kamal Khetan) का कहना है कि हाउसिंग मार्केट में मांग मजबूत बनी हुई है और हमें आगे भी मांग में तेजी की उम्मीद है। ग्राहकों की बढ़ती मांग को देख नई लॉन्चिंग भी रही है। क्रेडाई-एमसीएचआई की हालिया मार्केट रिपोर्ट से भी यह पता चलता है कि बढ़ती ब्याज दरों और मुद्रास्फीति जैसी चुनौतियों का सामना करते हुए इस क्षेत्र ने चालू कैलेंडर वर्ष की दूसरी तिमाही के दौरान लगातार वृद्धि दर्ज की है। इससे स्पष्ट है कि हाउसिंग मार्केट तेजी से आगे बढ़ रहा है। देश की अर्थव्यवस्था में तेजी के चलते इस त्योहारी सीजन में मांग में और तेजी आने के आसार हैं। आज हर व्यक्ति अपने घर का सपना साकार करना चाहता है क्योंकि अपने घर में वह अधिक सुरक्षित महसूस करता है। बढ़ती इनकम के कारण लोगों की क्रय शक्ति भी बढ़ रही है। इस वजह से अच्छी लाइफस्टाइल के लिए सभी आधुनिक सुविधाओं से युक्त प्रीमियम घरों की मांग अधिक है। ऐसे में खरीदारों के लिए अच्छे डेवलपर का चयन करना महत्वपूर्ण है। रियल इस्टेट क्षेत्र के विकास में इंफ्रास्ट्रक्चर विकास अहम भूमिका निभाता है और एमएमआर में तेजी से हो रहे इंफ्रास्ट्रक्चर विकास (Infrastructure Development) ने शहर में विभिन्न माइक्रो मार्केट्स में प्रीमियम रेजिडेंशियल प्रॉपर्टीज (Premium Residential Properties) की मांग बढ़ा दी है।
बढ़ती निर्माण लागत के कारण बढ़ रही है कीमतें : आयुषी आशर
आशर ग्रुप (Ashar Group) की निदेशक आयुषी आशर (Ayushi Ashar) का कहना है कि मुंबई, ठाणे सहित पूरे एमएमआर में डिमांड (Demand) काफी अच्छी है। पिछले साल के मुकाबले इस साल डिमांड ज्यादा आ रही है। तीसरी तिमाही के दौरान घरों की बिक्री 46% बढ़ना इसका स्पष्ट प्रमाण है। हमें आगे भी डिमांड और बढ़ने की उम्मीद है। न्यू लॉन्चिंग और इन्वेंटरी, दोनों में डिमांड बढ़ रही है। इस बढ़ती मांग का फायदा अच्छे डेवलपर (Developers) को ज्यादा मिल रहा है। जहां तक कीमतों में बढ़ोतरी की बात है, इसका मुख्य कारण बढ़ती निर्माण लागत (Construction Cost) है। सीमेंट, स्टील सहित सभी रॉ मैटेरियल (Raw Material) के दाम पिछले एक साल में 10 से 15% बढ़ गए हैं। इसके अलावा महापालिकाओं के प्रीमियम चार्ज (Premiums Charges) भी बहुत बढ़ गए हैं। दूसरे राज्यों के बड़े शहरों की तुलना में मुंबई, ठाणे में प्रीमियम चार्ज कई गुना अधिक हैं। इस वजह से निर्माण लागत बढ़ रही है और डेवलपर्स को प्रॉपर्टी कीमतें (Property Prices) बढ़ानी पड़ रही हैं। जबकि डेवलपर्स के मार्जिन (Margin) पर तो दबाव है. इसलिए राज्य सरकार को प्रीमियम चार्ज घटाने पर विचार करना चाहिए। यदि प्रीमियम चार्ज नहीं घटते हैं तो आगे प्रॉपर्टी कीमतें और बढ़ सकती हैं।
कीमतों में ज्यादा तेजी की संभावना कम
विश्लेषकों का मानना है कि तेजी का रूख बना रहेगा, लेकिन कीमतों में ज्यादा तेजी की संभावना नहीं है, क्योंकि बढ़ती बिक्री के साथ नए घरों की आपूर्ति भी बढ़ रही है और बिना बिके घरों की संख्या यानी अनसोल्ड इन्वेंट्री (Unsold Inventory) भी बढ़ रही है। मुंबई महानगर में 8.06 लाख से अधिक घर तैयार पड़े हैं, जिनकी संख्या दो साल पहले करीब 7 लाख थी। बीती तिमाही में कुल 38,500 घरों की बिक्री हुई तो 36,250 नए घरों का निर्माण भी हुआ। यदि मांग की बात करें तो वन बीएचके (1 BHK) और टू बीएचके घरों (2 BHK Flats) की बिक्री अधिक हो रही है। लक्जरी घरों (Luxury Homes) की मांग भी इस साल बढ़ गयी है।
